Por José Muñoz
Pocas compañías nacen siendo sostenibles; las más devienen y se hacen sostenibles a lo largo del tiempo mediante grandes esfuerzos. Un buen ejemplo es Fibra Uno (FUNO), el primer y más grande fideicomiso de inversión en bienes raíces en México, un peso pesado del sector de las fibras cuyo volumen de capitales le ha permitido cotizar en la Bolsa Mexicana de Valores desde 2011.
Recientemente, FUNO anunció la decisión de vincular el ciento por ciento de su nueva deuda al fomento de la sostenibilidad para 2032. También busca certificar 4.4 millones de metros cuadrados de espacio rentable para la misma fecha y reducir su huella de carbono en un 67 por ciento, entre otros objetivos.
Para gestionar y supervisar que dichas metas se cumplan, Fibra Uno tiene como directora de Sostenibilidad a Ana Karen Mora, una de las expertas más reconocidas en finanzas sostenibles del país. Egresada de la licenciatura de Relaciones Internacionales y Asuntos Exteriores de la Universidad Iberoamericana, cuenta también con un Máster en Ciencia (MSc) por la Universidad de las Naciones Unidas.
Además, es directora de Fundación FUNO y presidenta de los comités de Sostenibilidad de la Asociación Mexicana de Fibras (Amefibra), la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPI) y con el Urban Land Institute.
“Hoy en día, si una empresa no incluye los criterios ASG en su estrategia de sostenibilidad y operaciones, está fuera de juego”, afirma Karen Mora en entrevista con Net-Zero Community, quien además comparte los objetivos y acciones para lograr el cero neto de su portafolio de edificaciones.
Net-Zero Community (NZC): ¿A qué necesidad responde la idea de vincular el ciento por ciento de la nueva deuda de FUNO con sus objetivos de sostenibilidad para el 2032?
Ana Karen Mora (AKM): Desde el año pasado, definimos que la nueva deuda de FUNO se iba canalizar a bonos o créditos vinculados a la sostenibilidad, o bien, sólo etiquetados. La diferencia es que con los bonos o créditos etiquetados los recursos se usan exclusivamente para cumplir con los objetivos ASG [Ambiental, Social y Gobernanza]. En cambio, con los bonos o créditos vinculados a la sostenibilidad, los recursos se utilizan para otras acciones, si bien la empresa está obligada a cumplir ciertas métricas. En base al cumplimiento de esas métricas se tienen tasas preferenciales, lo que es algo atractivo para las empresas.
Para FUNO representa la cereza en el pastel que le faltaba a nuestra estrategia de sostenibilidad. Toda la parte operativa ya está bastante engranada en cuanto iniciativas sociales y ambientales, pero para que esto se refleje en nuestros reportes de resultados financieros, estos mecanismos de financiamiento sostenibles son los que hacen la gran diferencia. Estamos tan seguros y comprometidos con nuestras iniciativas de sostenibilidad que estamos dispuestos a pagar intereses a los bancos e inversionistas si no cumplimos.
NZC: ¿Cuál es el porcentaje actual en cuanto al uso de energías limpias en su portafolio de propiedades y cómo piensan lograr el 20 por ciento de renovables hacia 2032?
AKM: Actualmente, el 5 por ciento del portafolio de FUNO incorpora el uso de energías renovables, y esperamos cerrar el 2023 con un 2 por ciento adicional. Es importante destacar que este es uno de los primeros pasos para ser una empresa carbono cero, nuestro objetivo para 2050.
Previamente, impulsamos toda una estrategia de reducción del consumo energético para cada segmento del portafolio, industrial, centros comerciales y oficinas. Entonces, las energías renovables son la segunda fase de una estrategia a largo plazo, que combina dos cosas: la primera es la generación de energía en sitio mediante paneles solares, mientras que la segunda es la adquisición.
NZC: ¿Qué otras acciones adicionales fomentan para lograr la descarbonización y el bienestar de los ocupantes?
AKM: Como sabes, nuestro objetivo basado en ciencia es reducir la huella de carbono de FUNO en un 67 por ciento hacia 2032. Lo relevante de los objetivos basados en ciencia es que son revisados por un tercero, un especialista externo en descarbonización, en nuestro caso fue Science Based Targets. Compartimos las distintas fuentes de emisiones de nuestro portafolio y como empresa nos comprometimos a que nuestras emisiones estarán por debajo del nivel de 1.5 ºC, el rango límite de calentamiento global para evitar más desequilibrios y afectaciones a los ecosistemas. Ese 67 por ciento de disminución de la huella de carbono es lo mínimo necesario para que Fibra UNO no contribuya al calentamiento global.
Otro factor importantísimo es trabajar y colaborar conjuntamente como sector a través de la Asociación Mexicana de Fibras, la Asociación Mexicana de Parques Industriales y con el Urban Land Institute. Yo soy presidenta de los comités de sostenibilidad de estas tres organizaciones. El sector de las fibras ha trabajado en conjunto en los últimos cuatro o cinco años para desarrollar proveedores a nivel nacional y transformar el ecosistema, que incluye a toda la cadena de valor y también a nuestros inquilinos. Somos competidores en muchas cosas, pero todas las fibras estamos comprometidas con la sostenibilidad. Hoy en día, si una empresa no incluye los criterios ASG en su estrategia de sostenibilidad y operaciones, está fuera de juego.
NZC: Además de la descarbonización y el uso de energías limpias, ¿cuáles son los otros pilares de la estrategia de sostenibilidad de FUNO?
AKM: La estrategia de sostenibilidad abarca las tres esferas de los criterios ASG. Si bien la parte financiera y ambiental son más fáciles de medir y de comunicar, las iniciativas sociales son muy importantes. Se trata de generar buenas relaciones con las personas y sus comunidades, que nos dan licencia social para operar. FUNO tiene presencia en 660 comunidades de México, entonces gestionar todo ese universo es bastante complicado.
Desde 2017, hemos trabajado en la regeneración de ecosistemas y su impacto social. Esto último se alinea con el objetivo de descarbonización, ya que siempre hay un pico que no puedes reducir y ese pico lo mitigamos con la regeneración de ecosistemas. El año pasado, por ejemplo, iniciamos un proyecto en la Barranca de Tarango en alianza con Heptágono y Ríos Tarango. En esta comunidad, FUNO financió un sistema de captación de agua pluvial, que además infiltra el agua hacia el subsuelo y cambia el microclima en la zona, lo que evita incendios y de temporadas de calor. También promueve que las especies endémicas de flora y fauna puedan subsistir en la zona.
Ahora, en 2023, estamos trabajando en la regeneración de tres chinampas y la limpieza de 800 canales en Xochimilco, en alianza con Heptágono y Buen Campo. Con las iniciativas de impacto social, trabajamos mucho con las comunidades locales donde están nuestros inmuebles para solventar sus necesidades: repavimentación, sistemas de drenaje, etcétera.
NZC: ¿Cómo contribuye el impulso de la sostenibilidad a incrementar el valor financiero del portafolio de FUNO?
AKM: El impacto financiero va más allá del valor per se de nuestras propiedades. Por supuesto, hay un incremento en el valor de los inmuebles porque los hacemos más eficientes y modificamos sus tecnologías para certificar la propiedad. Algo importante es que nuestro compromiso con la eficiencia energética de los edificios es con los que ya hemos construido, es decir, los ya existentes, no sobre los edificios nuevos. Hacer eficiente una edificación nueva no es tan caro y es una tarea más sencilla. En cambio, transformar lo ya construido tiene un impacto ambiental mucho mayor, por lo que exige más recursos. Un valor agregado es que los inquilinos prefieren a FUNO sobre a otros competidores debido a que impulsamos iniciativas de sostenibilidad. Antes de rentar, algunos inquilinos que pertenecen a empresas de industrias como la automotriz y la farmacéutica revisan que el inmueble esté certificado y que FUNO tenga políticas de gobernanza específicas. Esto también es un valor financiero adicional.
En cuanto a las certificaciones, tradicionalmente contamos con una comparativa interna: las propiedades de FUNO no certificadas versus las propiedades certificadas. Éstas últimas sí se rentan hasta en un 20 por ciento más en comparación con las que no tienen certificación. Los edificios certificados tienden a ser un 8 y un 16 por ciento por ciento más eficientes en su consumo de agua y energía, respectivamente, versus las propiedades que no. Adicionalmente, fomenta el acceso a créditos con tasas preferenciales, y el acercamiento de los inversionistas europeos, quienes son los que más se fijan y piden esta clase de iniciativas. La sostenibilidad es ya un factor de decisión.
NZC: ¿Cuáles son las acciones que impulsa actualmente como directora de Sostenibilidad y de Fundación FUNO actualmente?
AKM: Como directora de Sostenibilidad me encargo de llevar a cabo la estrategia ASG de FUNO. La distinción más importante es el impacto social, qué iniciativas nos generan una mejor relación con los inquilinos y sus comunidades. Por ejemplo, Fibra Uno brinda espacios gratuitos o rentas preferenciales para oficinas. Ahora mismo tenemos un proyecto de galerías de arte en centros comerciales para artistas locales.
Con la Fundación FUNO, en cambio, el enfoque está en la filantropía; ahí somos libres de hacer y donar, impulsar acciones que puedan o no alinearse con la estrategia de sostenibilidad. Por ejemplo, uno de los proyectos de financiación más interesantes es un programa dirigido a niños y niñas que han sido sobrevivientes de violencia sexual o de trata de personas. También impulsamos durante mucho tiempo a grupos de niños con cáncer, especialmente cuando había escasez de medicamentos. Apoyamos a tres fundaciones: Casa de la amistad, Aquí nadie se rinde y Vuela, y a la fecha seguimos financiando a dos.
Otro muy buen proyecto es el que tenemos con APAC, que trabaja con niños con parálisis cerebral. Así, el año pasado hicimos una alianza con otras cinco fundaciones para traer a México el primer exoesqueleto para que los niños puedan comenzar a desarrollar su musculatura, reduciendo de seis meses a unas dos semanas el tiempo de rehabilitación. Ahora, en 2023, financiamos la llegada del primer exoesqueleto para adultos.
